房地产泡沫破灭以后对哪些行业影响最大?

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2016年我国房地产市场再现火爆,引发地产泡沫破灭的担忧。那么地产泡沫一旦破灭,经济、货币、金融市场会有何表现?具体的细分行业是否均一塌糊涂?本报告总结国际经验来探讨这些问题。
经济表现:需求萎靡,行业分化。投资骤降,行业有别。地产泡沫破灭后,日本住宅投资增速在92年降至-4.5%,美国在09年降至-24%左右。私人部门其他投资也很快受到影响,日本、美国的企业设备投资增速分别从泡沫顶峰时的16%和10%降至-10%和-22%的低点。但分行业看,地产相关行业投资下跌严重,而非耐用品及服务行业的投资如食品、教育、医疗等影响相对较轻。消费减少,类型分化。90-91年日韩地产泡沫先后破灭,带来了消费增速的跳水,分别由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。但从影响程度看,耐用品消费大于非耐用品,商品消费受影响大于服务。就业低迷,经济通缩。地产泡沫破灭后,失业率飙升,但非周期[0.20%]性行业状况好于周期行业。居民、企业预期悲观,通缩成为后泡沫时期经济绕不开的特征。
信贷市场:贷款跳水,银行危机。信贷骤降,复苏乏力。美国从06年开始,居民贷款偿付压力逐渐显现,抵押贷款增速不断下滑,09年各项贷款增速均大幅跳水并转负。日本91年地产泡沫破灭后,企业信贷总额随之大幅下滑,2000年以后才低位企稳,居民信贷增速也显著下滑,但幅度小于企业部门。日本与美国的主要区别在于,其企业更多地利用信贷扩张投资股票和地产,因此泡沫破灭后企业信贷缩水程度要严重得多。从行业看,非周期行业信贷冲击也相对较小。违约攀升,银行危机。房价下跌、经济转差,导致银行资产负债表恶化,利润大幅跳水,倒闭潮出现。如美国06-10年倒闭及救援银行数量分别为0、3、30、148、157;而整个90年代日本银行业效率低下,盈利能力迟迟不能恢复。为降低风险,银行选择惜贷,形成恶性循环。
金融市场:股市分化,国债走牛。股市分化,IPO遇冷。日本和美国的股市在后泡沫时代均出现大跌,但长期命运截然不同:日经225从89年的近4万点暴跌后,直到现在点位仍不足当时的一半;标普500指数在大跌后,当前点位又达到了07年高点时的近1.5倍。美日股市分化一是因为美国在地产泡沫破灭后及时救助了银行,保护了其资金融通功能,二是因为其经济更具活力和弹性,创新和科技进步快,而日本面临老龄化等诸多结构性问题,经济恢复慢。国债走牛,利差扩大。受到经济回报率走低、货币宽松政策的影响,日本10年期国债利率从90年代初开始由升转降,开启了漫长的收益率下行之路;美国10年期国债收益率从07年6月的5%降至08年初的3.4%,半年下降160个bp,而信用利差短期内则迅速扩大。一级市场上,08年美国抵押贷款债券和企业债发行规模均缩水近40%,相反国债发行增长迅速,印证了政府财政政策转向积极,应对危机。
中国:经济严重依赖地产,风险积聚。我们采用统计局公布的2012年中国投入产出表进行测算,发现房地产(服务业)和建筑业(剔除土木工程建设)直接和间接创造的经济需求占我国GDP的27%。今年上半年6.7个百分点的经济增长中,有33%、即2.2个百分点是由房地产和建筑业拉动的。可以说,经济对地产依赖程度非常大。但人口结构决定我国地产大周期已过,而16年以来地产再次火爆,其中有货币和非理性因素。考虑到经济对地产的依赖性,必须对地产泡沫加强警惕。
正文:
16年以来我国房地产市场再现火爆,引发地产泡沫破灭的担忧。那么地产泡沫一旦破灭,经济、货币、金融市场会有何表现?具体的细分行业是否均一塌糊涂?本报告总结国际经验来探讨这些问题。
1. 经济表现:需求萎靡,行业分化
1.1 投资骤降,行业有别
泡沫的破灭,首先发生的是私人住宅投资暴跌。日本私人住宅投资增速在1988年曾高达22%,而后逐年大幅下降,到92年降至-4.5%。美国房地产市场06年中开始下跌,但私人住宅投资增速05年就已开始趋缓,到06年私人住宅投资开始负增长,至09年降至-24%左右。
私人部门其他投资很快受到影响,无法独善其身。日本、美国的企业设备投资增速均在住宅投资下跌后,出现了大幅下滑,分别从泡沫顶峰时的16%和10%降至-10%和-22%的低点。而公共部门投资则体现了明显的逆周期特点,在私人住宅投资增速降至谷底时,短暂地维持或升至高位。
地产泡沫破灭对投资的影响,有着明显的行业差异。美国房价06年开始下跌,地产相关行业如地产租赁的投资最先出现负增长,之后建筑、金融保险以及汽车等行业投资亦下跌较多,建筑业的投资增速一度降至-56%。而非耐用品及服务行业的投资如食品、教育、医疗等受到的影响相对较轻。
投资下滑最终影响产出,体现在不同行业的增加值上。就美国而言,制造业中,非耐用品增加值的同比增速仅在08年降至-0.6%,次年又回升至增长4%,受泡沫破灭的影响较轻,但耐用品行业的增加值在09年却下滑了12%,影响颇重。服务业中,金融保险受到冲击较大,09年增速-12.8%,而医疗保健和教育行业增加值的增速始终为正,并且医疗保健业增加值在金融危机后已超过金融保险,防御性特征明显。
1.2 消费减少,类型分化
房价暴跌后,私人消费跳水。90-91年日韩地产泡沫先后破灭,带来了消费增速的跳水,分别由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%,日本私人消费此后一蹶不振。美国地产泡沫破灭引发了更深的次贷危机,消费增速由正转负,09年个人消费同比仅为-1.6%。
不同类型消费受影响程度不同:耐用品消费影响大于非耐用品消费,商品消费影响大于服务消费。地产泡沫破灭后,08年美国个人耐用品消费支出缩减了12.9%,而非耐用品仅下降2.7%;对商品的消费下滑了6.2%,但服务消费仅下降1.1%,并且其中医疗消费支出始终未曾缩减,增速也基本保持稳定。89年后的日本也同样呈现这一特征,食品、服装等需求弹性较小的行业,销售增速受到的影响相对较轻。
消费严重下滑,一个原因在于居民可支配收入降低。泡沫破灭后,日本国民可支配收入增速从90年的8%左右降至92年的负增长,美国个人可支配收入增速也从06年中的7%降至09年中的-1%。泡沫破灭后的2到3年内,居民的收入增速都显著下滑至低谷,这时期的消费受到的影响也最大。
居民消费下滑的另一个原因在于,资产负债表恶化,居民财富严重缩水。以美国为例,04年到06年美国密集加息导致债券等信贷工具同比大幅降低,金融资产此间缩水严重,而随着06年开始地产泡沫破灭,占据非金融资产主要部分的房地产价值降低了15%,同时股票价值大幅波动,金融资产08年同比减少13%。财富效应制约了居民的消费能力,消费者信贷增速08年下滑至1.3%,09年更是降到-3.4%。
1.3 就业低迷,经济通缩
企业利润整体下滑。受地产暴跌影响,日本非金融企业的营业利润从90年的12.3万亿日元降至93年末的7.2万亿日元,年破产倒闭企业数上升,91年达1万家,95年升至约1.5万。而美国非金融企业整体利润也从06年中的1万亿美元降至09年最低时的6550亿美元。
与这长达三年的利润缩减对应的,是失业问题加重。90年代初泡沫破灭后,日本失业率从2%左右持续上升,98年亚洲金融[0.00%]危机后进一步升高到5%,台湾和韩国的失业率亦缓慢上升。美国地产泡沫引发了金融危机,09年失业率达9.3%,是06年时的两倍,而危机后的西班牙失业率更一度高达25%。
对周期性行业冲击尤甚。美国失业率大幅升高,分行业来看,建筑行业周期性相对明显,冲击之下失业率08年开始加速攀升,10年一度超过25%。制造业失业率整体高于服务业,09年升至10%左右。制造业中,耐用品行业失业率更高,而服务业中,教育医疗服务的失业率则保持相对平稳。
失业高企、消费收缩、利润下行,居民和企业对于经济的预期都转向悲观。无论是90年的日本,还是06年的美国,地产泡沫破灭之后,消费者信心指数都开始下滑,而企业对于经济环境的判断也同样悲观。这导致了居民减少消费,企业削减生产,经济的通缩预期不断加强。
通缩成为后地产泡沫时期经济绕不开的特征。90年日本CPI同比开始一路下行,从4.2%到95年降为负值,进入通缩。韩国CPI同比也开始从91年的10%左右大幅下滑,93年降至4.5%。美国地产泡沫破灭以后,CPI从06年的4%曾一度降至1%左右,随着次贷危机爆发,CPI在08-09短短一年从5%骤降至-2%。
2. 信贷市场:贷款跳水,银行危机
2.1 信贷跳水,复苏乏力
信贷市场作为宏观经济的“水龙头”和“放大器”,是房地产危机传导的核心环节。危机来临时,信贷无一例外地大幅缩水,并形成反馈机制,进一步压制资产价格和实体经济。
美国:居民杠杆推升泡沫,破灭后信贷大幅跳水。美国次贷危机前后的信贷情况大体可以分为四个阶段:第一阶段,01-03年由于911事件等影响,美国进入短暂衰退期,经济增速下滑,企业信贷持续低迷,而房地产贷款却大幅增长,居民抵押贷款增速维持在15%左右,并带动总信贷逆周期上升,信贷“脱实向虚”。第二阶段,从06年开始,随着前期居民贷款高企,偿付压力逐渐显现,居民抵押贷款增速不断下滑,而企业信贷同比逐渐回升到15 %左右。第三阶段,08年次贷危机爆发,银行流动性发生危机,经济陷入衰退,09年各项贷款增速均大幅跳水并转负。第四阶段,美国经济逐渐复苏,企业信贷和居民消费信贷均反弹,而居民抵押贷款依旧低迷。例如商业银行对居民住房抵押贷款增速从09年至今一直负增长,显示居民去杠杆仍在进行。
日本:企业居民共同加杠杆,危机后信贷低迷无力复苏。与美国相比,日本泡沫期间企业部门不但信贷总额超过居民,而且增速也与居民部门不相上下。91年地产泡沫破灭后,企业信贷总额随之大幅下滑,2000年以后才低位企稳。而泡沫破灭后居民信贷增速也显著下滑,但幅度小于企业部门。
日本与美国的主要区别在于,其企业更多地利用信贷扩张投资股票和地产、进行财务投机,和居民共同推升了资产价格泡沫。而泡沫破灭后,企业部门损失巨大、违约率高,而日本银行业资产负债表修复也十分缓慢,因此企业信贷缩水程度要严重得多,这对于经济的复苏是极为不利的。
从细分行业来看,制造业贷款持续低迷,非周期性行业受到冲击较小。85-90年间,日本房地产业、金融保险、服务租赁、个人贷款增速持续高增,而制造业受到严重挤压,除食品饮料外各子行业的商业银行贷款均呈现负增长,信贷“脱实向虚”十分明显。泡沫破灭后,90-95年,房地产、金融、个人贷款增速大幅下滑,制造业信贷仍无起色,水电燃气、零售、交通通信等行业微弱正增长,相对表现较好。到90年代中后期,地产、金融贷款增速继续下滑,而食品饮料、化工、汽车等非地产产业链制造业贷款略有改善。
2.2 违约攀升,银行危机
房价下跌、经济转差,私人部门房贷压力上升、抵押价值下降,违约率陡升。美国04年进入加息周期,带动抵押贷款利率开始上行,07年中增长尤其迅猛,直接导致违约率大幅上升。日本股价、房价下跌不但导致居民弃房断供,而且使得进行财务投机的企业财务状况恶化,偿债能力下降。
银行资产负债表恶化,利润大幅跳水,倒闭潮出现。违约率和不良率上升,银行资产受损、质量下降;资产价格下跌更加剧了银行的损失,除股市和房市的投资外,对于美国银行来说,大量金融衍生品交易也带来巨亏。日本、美国地产泡沫破灭后,银行ROE均大跌并转负,倒闭潮随之而来,如美国06-10年倒闭及救援银行数量分别为0、3、30、148、157。
值得注意的是,美国发生次贷危机后政府果断出手,向金融市场注入流动性、担保债务、救助或接管大型金融机构,目前银行业利润已有所修复。而日本由于银行和企业交叉关联性较强,在危机后未能对银行进行关闭或资本重组,只是通过延缓呆坏账确认、零星注资等方式勉强维持,导致整个90年代日本银行业效率低下,盈利能力迟迟不能恢复。
银行惜贷,进一步压制资产价格和实体经济,形成恶性循环。危机发生后,银行信贷都出现了大幅萎缩,其原因可能是银行由于自身资产负债表恶化、风险厌恶而引发的惜贷(供给下降),也可能是企业利润下跌导致的信贷需求下降。哪方面的影响是主要的呢?根据美联储“银行高级信贷经理调查”结果,08年美国企业信贷需求虽然不及04、05年,但相比07年有显著提高,或因企业需要更多信贷来维持经营。但当年80%以上的银行选择收紧信贷标准,导致大量企业未能获得所需贷款,进一步损害了实体经济。
可见,在短期内,危机后的信贷跳水主要是由供给下降导致,银行惜贷成为经济衰退传导机制的重要一环。但从长期来看,实体经济不振,居民、企业需求不足,最终又会导致信贷长期低迷,形成恶性循环。
3. 金融市场:股市分化,国债走牛
3.1 股市分化,IPO遇冷
日本和美国的股市在后泡沫时代均出现大跌,但是长期的命运却截然不同。日经225从89年的近4万点暴跌后,直到现在点位仍然不足当时的一半。89年日本上市公司市值4.3万亿美元,而90年只剩不足3万亿,仅一年时间就缩水30%。从占GDP的比重看,日本上市公司市值则从141%降至94%,并且在之后几年继续降到60%左右,股市长期延续低迷。而且日本股指暴跌时间上早于房市泡沫的破灭。
美国与日本不同,股指在地产泡沫破灭初期也出现暴跌,但长期看又出现反弹,且创新高。美国地产泡沫先于股市破灭,进而酿成次贷危机并扩散。标普500指数从07年才受次贷危机影响,从1500点跌到08年底的800点。然而当前标普500指数又达到了2150点,点位达到了07年高点时的近1.5倍。
美国和日本股市在后泡沫时代的分化,主要有两个原因。第一,美国在地产泡沫破灭后及时救助了银行,保护了其在经济中资金融通的功能。而日本银行系统在危机中受到重创,政府未及时施救,经济长期难以恢复。第二,美国经济更具活力和弹性,创新和科技进步快,拥有大量的科技型企业,且不断有来自全球的移民为其劳动力市场输入新鲜“血液”,经济复苏较快。而日本本身面临老龄化等诸多结构性问题,再加上本身经济底子远不如美国,所以经济恢复慢。
但危机后,股票市场IPO融资均遇冷。例如美国08年IPO融资额仅72亿美元,是07年的约1/7。而二级普通股融资的规模则明显增加,08、09年二级普通股承销规模分别达1537和2277亿美元,是07年的1.6和2.4倍。
3.2 国债走牛,利差扩大
随着地产泡沫破灭,国债收益率逐步下行,信用利差急速走扩。受到经济回报率走低、货币宽松政策的影响,日本10年期国债利率从90年代初开始由升转降,开启了漫长的收益率下行之路;美国10年期国债收益率从07年6月的5%降至08年初的3.4%,半年下降160个bp。而信用利差则迅速扩大,美国信用利差从07年开始走扩,企业债收益率08年下半年更是大幅飙升。
企业债券发行收缩。08年美国抵押贷款债券和企业债发行规模均缩水近40%,其中资产支持债券发行规模更是不到07年的30%。投资级和高收益债券发行规模均受影响而下滑,虽然投资级债券构成主要规模,但高收益类债券同比波动更大,08年减少了68%,09年增加了240%。
国债规模扩大。地产泡沫后,美国国债发行增长迅速,印证了政府财政政策转向积极,应对危机。08年美国国债发行规模增加了38%,09年增加100%,并超过抵押贷款债券发行总量。类似地,日本90年政府债券发行规模也增加了40%以上。
4. 中国:经济严重依赖地产,风险积聚
房地产直接和间接创造了中国近30%的需求。为了弄清房地产对我国经济影响到底有多大,我们采用统计局公布的2012年中国投入产出表进行了测算。结果发现,房地产(服务业)和建筑业(剔除土木工程建设)每增加100元GDP,可以直接或间接为其它行业创造139元的需求,以此测算得出,房地产和建筑业创造的经济需求占GDP的27%。今年上半年6.7个百分点的经济增长中,有33%、即2.2个百分点是由房地产和建筑业拉动的。可以说,经济对地产依赖程度非常大。
但地产大周期已过,风险较大。从其它国家的发展经验看,人口结构周期决定了地产周期。从2000-2030年中国各年龄段人口变化来看,老龄化趋势十分明显。2016年以来地产市场再次火爆,其中有货币和非理性因素。考虑到经济对地产的依赖性,必须对地产泡沫加强警惕。

为争取人才 一线城市的户籍制度

目前,北京、广州和深圳都已实施积分落户制度,上海则仍是采取“居转户”制度。但是,四大城市对于创新创业人才、留学人员等群体,均设置了能够直接落户的绿色通道。
21世纪什么最贵?人才!
一线城市们都明白这个道理。尽管在人口调控严格执行的背景下,一线城市获取户籍的难度不低,但在目前的经济发展和城市产业转型升级中,人才又是这些城市争夺的“必需品”。在此情况下,涉及到住房、教育、医疗的户籍制度,则被各个城市当做吸引人才的重要手段之一。
21世纪经济报道记者梳理发现,目前,北京、广州和深圳都已实施积分落户制度,上海则仍是采取“居转户”制度。但是,四大城市对于创新创业人才、留学人员等群体,均设置了能够直接落户的绿色通道。
分析人士指出,人才的吸引需要符合城市发展定位,在人才的争夺上各个城市仍然面临竞争,这时候就需要比较经济发展、就业机会、城市的综合实力、公共服务配套、生活等方面的因素。
创新创业人才最缺乏
距离上一项人才政策仅一年,今年9月25日,上海又推出了人才新政“30条”,在体制机制上作出进一步完善。
在上海社科院城市与人口研究所副所长周海旺看来,上海相比北京、深圳等城市人才优势在削弱,原因之一就是落户的难度过大。
在“30条”中,上海提出,要“充分发挥户籍政策在国内人才引进集聚中的激励和导向作用”。
例如,在创新创业中获得一定规模风险投资的创业人才及其核心团队、在上海市管理运营的风险投资资金达到一定规模且取得经过市场检验的显著业绩的创业投资管理运营人才及其核心团队、市场价值达到一定水平的企业科技和技能人才等符合条件的人才及团队,都可以在上海直接落户。
而符合一定条件的创业人才及核心团队,“居转户”最高年限可以缩短至两年。
如果不满足上述条件,通过“居转户”政策落户上海,硬性要求是需要七年时间,七年期满后采取的是轮候的方式落户。
上海希望的是,能够重点引进“四个中心”、社会主义现代化国际大都市和科创中心建设紧缺的人才。
数据显示,截至8月底,上海通过国内科创人才新政引进的人才已经达到4638人,但顶尖人才不足,缺乏真正有国际水准的大师级人物和高层次创新团队。
而公认落户难度最大的北京同样也为符合条件的人才提供了绿色通道。北京市每年都会开展海外高层次人才引进的专项工作。
北京在2013年就公布了《北京市人才引进公开招聘管理办法》,重点围绕7类重点产业领域扩宽人才引进渠道,满足七项条件之一,用人单位即可为其申请办理人才引进落户。
今年6月发布北京市的《关于深化首都人才发展体制机制改革的实施意见》中就提出,将根据人口调控的方向和新产业的发展与需求,更加精准地引进人才,“切实解决引进人才在任职、社会保障、户籍、子女教育、住房等方面的问题”。
同时,北京在积分落户细则也对创新创业人才有所倾斜,符合创新创业相应的要求,可以获得最高12分的加分。
周海旺告诉21世纪经济报道记者,与上海相比,北京有较多的国家部委及央企,相对而言比上海的落户渠道要更多,从数据上来看,北京每年的人才引进数量也比上海要多。
在积分入户政策之外,广州也规定,符合相应条件的人才可直接办理户口迁入,包括经审核确认的高层次高技能人才、具有副高级以上专业技术资格等。深圳的落户快速通道则包含了高层次人才、外国专家、港澳台人士等群体。
分析人士认为,从各个城市提供的优惠政策来看,针对的都是符合城市发展定位和需求的特定人才群体,但仍然不能完全避免相互之间的竞争,这时候比较的就是经济发展、就业机会、城市的综合实力、公共服务配套,甚至房价等因素。
争取留学人员及应届毕业生
除了创新创业人才和高技术人才,留学人员和应届毕业生,也都是各城市争取的主要对象。
以上海为例,上海鼓励和吸引留学人员来沪工作和创业开始较早,早在2005年就已以市政府的名义发布了相关政策。在今年2月上海公布的最新版的《鼓励留学人员来上海工作和创业的若干规定》,提出了居住证、户籍和公共服务上的便利。
2010年,上海在出台了《留学回国人员来沪工作申办本市常住户口实施细则》,规定回国一年以内的本科生、回国两年以内的硕士生和回国三年以内的博士生,满足回国后直接在上海工作,与用人单位签订一年以上的劳动合同等条件,即可由用人单位提出申请,办理上海市常住人口户籍。
应该说,在这份政策中,上海对留学人员落户上海并未提出太多的要求。不过,这一政策已于去年年底到期,从今年1月1日开始,上海开始实施2016版的《留学回国人员申办上海常住户口实施细则》,并将留学人员回上海创业纳入政策范围之内。
在新政中,上海对留学人员的学历、部分学历下的学校排名(需在世界排名前500的学校获得相应学历)、社保以及用人单位的注册资本、类型等均提出了明确的要求,同时由于采取轮候办理方式,办理时间也会有所延长。但肯定要远远低于七年的时间。
在北京,根据规定,出国留学一年(需在国外360天)以上,取得硕士及以上学位的留学人员,在学业结束回国两年内也可以通过用人单位,向教育部留学服务中心递交相应的证明和材料,即可办理落户申请。这也是相对简单的落户北京的方式之一。
广州针对留学人员,也设置了落户通道,符合条件的留学人员,可以办理广州市留学人员优惠资格证,或者在国(境)外取得本科以上的学历,同时符合广州对留学人员年龄的要求,能够提供相应的材料,也可以按照相应的程序在办理落户手续。
深圳的要求同样也是留学时间满一年,取得学士以上学位,获得深圳市《出国留学人员》资格证明,即可申请办理深圳户口。这一渠道没有设置数量限制,满足条件即可。
此外,北京、上海和广州都对本市内的应届毕业生有落户优惠,例如,在还没有实行积分落户制度的上海,只有应届毕业生可以通过评分的方式,达到足够的分数后办理落户手续,但这一分数也在逐渐上调。
相较而言,深圳市对于人才吸引和毕业生落户的力度应该是最大的。今年9月1日开始实施人口管理服务“新政”,原来本科才能直接申请入户,现在已经放宽至大专,人才引进迁户和纳税迁户由原有的积分制转为核准制,也就是明确达到落户条件的人才,可直接申请落户。
无疑,对于一线城市来说,如何通过有效的人才政策吸引急需的人才,是一个持续的竞争过程。而目前,北上广深都在纷纷给出自己最新的解答。

关于房价上涨 住建部表态暂不出台调控政策

  房价还在一个劲儿的往上涨,但负责房地产调控的住建部却默然无声。
  就此,记者向住建部咨询其是否将出台新的调控政策,住建部多个部门包括房地产司和住房保障司均三缄其口。 “现在不是出不出新政策的问题,现在的任务是如何将现有的政策执行到位。”住建部内部一位官员对记者表示。
  “住建部暂时不会出台房价调控政策,国务院更不会出。”9月26日,住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受记者采访时认为,住建部正督促各地出台“一城一策”,进一步让调控责任落实到地方。
  住建部最近一次提及房地产市场调控是9月初。
  9月6日,住建部发布的《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》指出,将完善房地产宏观调控,推行权力清单、责任清单、负面清单三大清单制度。记者梳理发现,除拟推出三大清单制度外,这份纲要还显示,在坚持分类调控、因城施策的同时,还将建立全国房地产库存和交易监测平台。也就说,“分类调控、因城施策、库存、房市交易平台”等内容将成为今后一段时间住建部的工作重点。
  实际上,各地已经陆续出台地方版的楼市政策。
  9月26日南京出台了13条意见稳定住房价格,稍早的杭州也出台了限购政策。“能否抑制房价上涨,值得怀疑,这个很温柔的限购政策。“上海地产专家顾海波向记者指出,针对此轮房价上涨,目前,南京、杭州、厦门、武汉、合肥等二线城市相继出台不同程度的限购或限贷举措。
  各方对此热议不断。
  社科院8月底发布的中国住房发展报告认为,今年9月到明年上半年,楼市将出现短期调整,深度调整的城市更加集中。
  此外,对房价的质疑声此起彼伏。
  野村证券中国首席经济学家赵扬近日指出,经过近半年快速上涨,部分一线城市房价涨幅超过50%;一线楼市价格短期的快速上涨,已经呈现出泡沫化的趋势。方正证券首席经济学家任泽平也表示,当前,中国房地产已经呈现出泡沫迹象,货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨,绝对房价已经偏高。“地价高企,居民恐慌性抢房,新增贷款中大部分是房贷,这些都已经释放泡沫化信号。”任泽平认为。
  与上述观点类似,国务院参事、住建部原副部长仇保兴也表示,国家金融部门出台政策与房地产部门的调控目标相互冲突,是推动本轮房价全面上涨的最关键原因。“金融监管部门允许首付贷、允许居民加杠杆,房价旋即暴涨。”仇保兴表示。
  稍加注意的是,事实上,中央对于此轮房价上涨已高度警觉。7月26日,中央政治局会议首度提出“抑制资产泡沫”,只是至今没出台具体的政策。
  但不论是限购,还是限贷,并没能阻挡住各地房价的持续上涨。9月19日,国家统计局发布了8月份70个大中城市住宅销售价格,8月份全国房价继续上涨。
  “房价上涨,这不是最后一次。”谢逸枫说。自1998年7月,国务院发布政策取消福利住房分配制,实行住房分配货币化。自此以后,中国的商品房价开始了跨越式的狂飙,而北、上、广等一线城市,更是这场房价上涨的前沿阵地。今年春节过后,北京的房价重回高烧模式,用一位北京购房者的话说,“房价烧到一顿午饭的工夫,房价就跳涨”。
  即便如此,住建部却依然保持沉默。
  记者注意到,住建部部长陈政高在今年两会期间就表态说,要稳定一线城市和部分二线城市房价,前不久他也透露说要配合央行开展围绕首付贷等消费金融产品的专项整顿工作。
  日前,陈政高率督察组赴内蒙督查,尽管提及房地产去库存、棚户区改造和住房保障情况等,但同样没就房价上涨单独发表观点。截至记者完稿时,住建部尚未就房价出台新的政策。
  中国房价高涨为什么会得到默许?多位受访者均赞同,尽管房子是用来住的,但中国经济的快速发展,已摆脱不了对房地产经济的依赖。“房价的不断推高,促使更多的文视房地产为投资避险的最佳投资品,投资楼市稳赚不赔成为房价疯狂上涨的诱因。”顾海波在接受采访时对记者说。

上海不动产登记制度对老百姓的影响

经上海市人民政府同意,自2016年10月8日起,上海全面实施不动产统一登记制度。上海市规划和国土资源管理局下设的上海市不动产登记局为本市不动产登记机构,各区县不动产登记事务中心受上海市不动产登记局委托,具体办理辖区范围内不动产登记事务工作。
10月8日,本市全面实施不动产统一登记后,房地产登记由不动产登记替代,房地产权证书和登记证明停止发放,颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则,实施不动产统一登记前依法核发的各类不动产权属证书、登记证明继续有效,权利不变动,证书不更换。为方便企业群众办事,按照“便民利民,充分利用已有资源”的原则,各区县现有的房地产交易大厅调整为不动产交易登记大厅,房地产登记受理窗口调整为不动产登记受理窗口,受理不动产登记业务。
6月12日,奉贤区在本市率先实施了不动产统一登记制度,截止9月27日,奉贤区共颁发7380本不动产权证书和11166本不动产登记证明。

工作在大城 生活在小城

既能抓住更多更好的职场机会,又能够享受到更低的生活成本,目前越来越多的一线城市职场人士选择了双城生活,变成了在大城市工作,小城市生活的“钟摆族”。
“钟摆族”兴起
每天,我们都能在上海虹桥高铁站看到被称之为“钟摆族”的人。他们早上从居住地如昆山、嘉善或者苏州乘坐高铁到上海虹桥站,然后换乘地铁2号线、10号线赶到公司,下班之后再从虹桥乘坐高铁返回。他们的生活和工作地点被安排在两个地方,而他们在工作日,每天都会往来于这两个地方。还有另外一类人,他们把家安排在了距离上海更远的城市如宁波、无锡等,“钟摆”频率没有前者频繁,而是以一周为时间单位往返于家与公司之间,平时租住在公司附近,每个周末回家一次,大多数人借助高铁,也有人采取自驾形式。
这两大类人群所选择的生活,被称之为双城生活。顾名思义,是指居住在中心城市周边卫星城市,将高铁动车、地铁轻轨作为上下班的交通工具,往返于居住地和工作地城际之间。
在海外由来已久
双城生活在海外很常见。比如有过日本经历的赵先生告诉记者,他那时上学在东京,而在另外一个城市打一份工,居住在中间一个小城市,每天往返于3个城市之间,但依靠非常发达的城际铁路,来回都很方便,而日本民众也已习惯了这种生活方式。此外,在美国、德国等国家,每天穿梭于两个城市之间的上班族非常普遍,甚至出现跨州上班的情形,比如美国的纽约市与新泽西州之间。
在国内,选择双城生活的人也越来越多。一项小型调查结果显示,在2010年嘉善南站开通高铁之初,该站每天的到站人数大约在1000人次左右,但6年后的今天,日平均到站人数激增到了5000人次,其中有将近一成的人为固定的上海虹桥站与嘉善站之间的“通勤族”。
记者同时发现,双城生活在一线城市与周边卫星城市之间已经成为普遍现象。如北京与廊坊、燕郊之间,上海与嘉善、昆山、苏州之间,广州与佛山、深圳与东莞之间等等,都可以看到这类人群。
多因素催生“钟摆族”
收入、房价与职场发展空间方面的关系,是“钟摆族”选择双城生活的一个非常重要的因素。
以上海为例,根据智联招聘发布的《2016年夏季中国雇主需求与白领人才供给报告》数据显示,上海白领月薪为8962元,对于一个白领家庭来说,每年21.5万元的收入,看上去挺高,但相对于300万元的购房门槛,又是那么遥远,即使不吃不喝也要将近5年时间才能攒出百万元的首付款。由此来看,一线城市的高房价已经成为部分白领家庭难以跨越的障碍。而反观一线城市的周边城市,如江苏昆山,即使房价已经大涨,但首付50万元,基本能够买到一套80平方米左右的两房,而这样的购房条件,对上述白领家庭来说,难度小多了。
此外,一线城市的职业发展空间很大,也是多数“钟摆族”宁愿选择双城生活的主要原因。
就薪酬方面来说,一线城市与周边城市有着明显的区别。根据《2016年夏季中国雇主需求与白领人才供给报告》数据显示,同样为白领阶层,上海白领平均月收入达到8962元,但在无锡,则只有6095元,两者相差近三分之一。相对周边城市而言,一线城市工作机会多,上升空间大,即使是做同一份工作,也因为业务量大而使得收入水平较周边城市要高。而且有很多工作机会只在一线城市才能找得到,比如高端服务业等等。
还有一个不可忽视的因素,高铁的迅猛发展,缩短了城市之间的空间距离,使得人们选择双城生活有了可靠的交通保障。
之前需要半天甚至一天的旅程,乘高铁出行只需半个小时或者一个小时便能到达。而且高铁运输条件稳定,不太受天气因素影响,因而产生了半小时、一小时交通圈的概念,出现了同城化效应。
记者也注意到,铁路部门也在主动适应市场变化,推出通勤高铁以满足“钟摆”上班族需求。如上海铁路局在浙江为方便上班族,新开了两条通勤高铁线路,诸暨往返杭州和湖州往返杭州。杭州到诸暨90公里的路程,自驾出行近两个小时,但高铁全程只需26分钟,二等座票价也只要30.5元钱。
双城生活还需好好经营
双城生活有别于在一个城市内工作生活,存在一些比较独特的风险,对于已经习惯了在一个城市生活的人来说,双城生活是一个新的课题,需要认真面对。
首先要妥善安排好工作、学习和生活之间的关系。对于生活和工作在同一城市的人来说,只要居住地与工作地之间不必过于遥远,这些都不是问题,比如可以利用业余时间充电学习等。但如果工作和居住异地,这些就会成为问题,业余充电和下班回家可能会产生冲突,使得两者不可兼得。但为了今后在职场上有更好的发展,这些问题必须得到很好的解决。
其次,医疗和教育方面也需要提前考虑。不可否认的是,真正实现大都市圈的优质资源均衡共享仍需一个漫长的过程。比如一线城市所特有的优质教育和医疗资源,对于周边卫星城市来说,由于辐射力度不够,很多人难以享受得到。那么,住在周边卫星城市,日后子女上学问题该如何解决,也需要提前规划好,免得到时候走投无路。
当然,从发展角度来看,选择双城生活,也应该考虑到改善生活条件,在未来换成同城生活。毕竟,工作生活在一线城市,不管从哪个角度来考虑,如自身发展、薪酬福利、子女教育、医疗保障等都要优于周边卫星城市,所以在实际工作中,努力提升自身竞争力,获得更多的晋升机会,同时,也要努力提高“财技”,多条路径创收,在未来改善居住条件的时候,能够回归一线城市。

如何保护个人信息不被泄露

iPhone 7或iPhone 7 Plus手机图片
iPhone 7或iPhone 7 Plus手机图片
  近日,公安部刑侦局官微推出一篇文章《看看你的个人信息是如何被泄露的!》,提醒大家提高警惕,谨防个人信息泄露为诈骗团伙提供可趁之机。文章称,下面这七大途径会泄露你的个人信息。
  1
公共WiFi
若在智能手机的网络设置中选择了WiFi自动连接功能,就会自动连接公共场所WiFi。但WiFi安全防护功能比较薄弱,黑客只需凭借一些简单设备,就可盗取WiFi上任何用户名和密码。
  ● 防范方法:公共场所尽量不使用不需要密码的免费WiFi。使用WiFi登录网银或者支付宝时,可以通过专门的APP客户端访问。最好把WiFi连接设为手动。
2
旧手机
换新手机时,很多人会将旧手机转卖。尽管你将旧手机恢复到“出厂默认设置”,甚至将其格式化,但通过技术手段,专业人员还是可以把旧手机里的短信、通讯录、软件甚至浏览记录等全部恢复,就连支付账号、信用卡信息也可能被还原。
● 防范方法:存储有个人账户资料的手机,尽量避免转卖。如果确有出售必要,在转卖之前,务必做好彻底清理工作。
3
社交媒体
通过微博、QQ空间、贴吧等和熟人互动时,有时会不自觉说出或标注对方姓名、职务、工作单位等真实信息。
  有些家长在朋友圈晒的孩子照片包含孩子姓名、就读学校、所住小区;晒火车票、登机牌,却忘了将姓名、身份证号、二维码等进行模糊处理。
● 防范方法:在微博、QQ空间等社交网络要尽可能避免透露或标注真实身份信息。朋友圈晒照片,一定要谨慎。
4
网络调查
上网时经常会碰到各种填写调查问卷、玩测试小游戏、购物抽奖,或申请免费邮寄资料、申请会员卡等活动,一般要求填写详细联系方式和家庭住址等个人信息。
● 防范方法:参与此类活动前,要选择信誉可靠的网站认真核验对方的真实情况,不要贸然填写导致个人信息泄露。
5
简历
目前,很多人通过网上投简历找工作,简历中的个人信息一应俱全,有些公司在面试的时候还会要求你填写一份所谓的“个人信息表”,上面有你的家庭关系说明、父母名字、个人电话、住址、毕业学校甚至身份证号等信息。

● 防范方法:一般情况下,简历上只提供必要的信息,不要过于详细填写本人具体信息。
6
各类单据
快递单、车票、登机牌、购物小票、办理手机卡的业务单、水电费账单……这些单据都可能导致个人信息泄露。
● 防范方法:快递收货地址不必留得太详细。无用的单据可以直接碎掉,或将姓名、电话、地址等个人信息涂黑再丢弃。有用的单据妥善保存,切勿乱丢乱放!
7
身份证复印件
银行、电信运营商营业厅、各类考试报名等,很多地方都需要留存你的身份证复印件,甚至一些打字店、复印店利用便利,将暂存在复印店的客户信息资料存档留底。

● 防范方法:身份证复印件要保管好,不用的或作废的要处理好,不能随意丢弃。

房价接近极限 2016年会是楼市最高的吗

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尽管部分热点城市陆续出台了新一轮的限购政策,但是楼市仍是“高烧”不止。海通证券研究所副所长、首席宏观债券分析师姜超在昨日招商银行广州分行四季度财富管理投资策略报告会上表示,上半年地产销售额同比增长近50 %,但居民购房使用的交易杠杆已近六成,边际杠杆率接近极限,2016年或是中国房地产市场的历史大顶,未来需提防泡沫破裂。
每月1万亿信贷约半数是房贷
2016年中国经济增速保持平稳,其中火爆的房地产做出了重要贡献,前8个月地产销售面积同比增长近30%,也带动地产投资增速由负转正。但在姜超看来,今年的地产销售或已接近历史顶部,未来面临极大的下行风险。
数据显示,2014年我国的月均房贷1800亿元,去年是2500亿,今年的月均贷款已接近5000亿元,每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。姜超认为,今年火爆的房地产销售已与人口结构无关,而是源于居民拼命贷款买房。
而从居民买房的贷款杠杆率来看,2013年的贷款占比仅为1/3,而今年的贷款占比已经超过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国金融危机之前2007年时平均50%的首付比例。
从房贷GDP的比重来看,房贷加杠杆也是不可持续的。姜超表示,中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP的比重已达8.6%,不仅较去年暴涨,也与美国历史最高点相当接近,表明中国居民购房已将杠杆用到极限,2016年或是中国房地产市场的历史大顶。
北上深存款增速基本归零
本轮房价上涨于20 15年,以北上深一线及周边城市领涨。姜超认为,本轮房价的上涨属于彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与G D P增速无关,而与存款增速高度相关。深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。
“明年的投资策略是远离楼市,加强资产配置”,姜超表示,围绕预期从通胀向通缩的转化,资产配置的重心将从实物资产重新回到金融资产。从确定性角度来看,债市优于股市优于商品,而稳定低估值的蓝筹股相当于高票息的永续债券,其价值优于长期国债。

武汉城市时尚

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英国全天然冰食亮相武汉汉街。
爱斯芙德冰淇淋传承于英国传统手工工艺,其主打产品——手工冰棍,精选优质奶源,纯天然果酱,经由海外直供。现在这种来自英国的冰食已经走进了汉街。
从我国的消费市场来看,食品消费的总体走向已经发生了明显的变化,尤其是休闲类食品的消费,在我国居民家庭的开支中所占的比例日益的重要,这也成为了我国民众的一种对于全新的生活体验的选择。冰淇淋作为休闲食品中的一个大的类别,它的出现不仅给消费者带来了味觉上的全新的体验,同时也刷新了人们对于休闲生活方式的概念解读。
“巧运动”走进武汉
金秋九月,又到一年开学季,宝宝们也背上小书包走入学校,开启了学习的新征程。可能很多家长都提前给孩子制定了一份新学期的学习规划,不知道您的规划表里有没有将运动和劳逸结合放进去呢?
日前,由中国儿童少年基金会联合补钙专家迪巧品牌共同举办的“健康成长巧运动”全国系列巡回活动来到了武汉,给广大家长及小朋友带来了一场别开生面的运动盛会。上午十点半,活动正式拉开序幕。来自武汉的200余名家长和儿童早早地来到了活动现场,在大运动体验区和精细运动体验区忙活起来。攀爬、翻身、跳跃、画画、搭积木……孩子们玩得不亦乐乎,家长们也喜不自胜,现场呈现出一派温馨活泼的景象。

2016年中国城市规划

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主题为“规划60年:成就与挑战”的2016年中国城市规划年会,24日在辽宁省沈阳市召开,住房城乡建设部副部长黄艳参加会议并作学术报告。
黄艳指出,“十八大”以后,中央对城市规划改革提出具体要求。现在,城市规划改革面对两个主要任务:国家治理能力现代化的任务——建立国家空间规划体系;城市发展方式转型的任务——以人的宜居为目标,把粗放扩张性的规划转变为提高城市内涵质量的规划。
针对建立国家空间规划体系的改革,城市总体规划改革是最重要的工作。
目前城市总体规划制度的突出短板很多,主要包括:缺乏城市全域的空间规划内容,事权划分不清,刚性约束、规范指导的层级传递不足,规划实施缺乏公众、同级人大、上级政府监督的路径和手段,审批效率低下,根据总体规划直接编制控制性详细规划造成城市“碎片化”等。因此,对城市总体规划制度的改革非常急迫,要通过规划编制、规划审批、规划实施监督的系统性改革,实现对接国家空间规划体系建立、落实国家对城市规划改革各项具体要求的目标。
要实现以人的宜居为目标,把粗放扩张性的规划转变为提高城市内涵质量的规划,需要加强城市设计、提倡城市修补。
黄艳要求,城市设计要在城市发展方式转型中发挥作用,同时,通过城市修补、生态修复,实现城市发展模式的转型、城市治理方式的转型。
最后,黄艳强调,规划改革需要明确认识、实现转变。对政府来说,城市规划是公共政策、是管理规则;对市民来说,城市规划师是技术人员,更是社会工作者;从自身的专业角度来看,数据可以改变规划方式、大大提高科学性。
本次会议由中国城市规划学会和沈阳市人民政府共同主办,围绕“成就”与“挑战”两个关键词,设置了数十个平行会议,对公众普遍关注的城市病、老工业基地城市复兴、工业遗产保护、健康城市、活力城市等热点问题进行重点讨论

2016年后中国房价是涨还是跌

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怪事年年有,今年特别多。中国房地产业的怪事足够让人拍案惊奇。
网上流传这样一个段子。中国出了一道可以问鼎诺贝尔经济学奖的课题:近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅,但卖掉1%的股份就够买几套了,请论证楼市、股市哪个泡沫更大?
然而,现实才是最好的剧情大师:从屡见不鲜的彻夜排号,到不久前上海的离婚买房、杭州限购前夜的抢房,再到如今的上市公司为保壳的卖房。不经意间,身边的先如愿卖房再升级换房落空的案例多了起来,周遭的中介公司手里的房子已少到了无房可卖,而无论炒房的还是炒股的都把目光盯上了房价,结果就是“房价继续上涨已逐渐成为了共识”。
那么,之后呢?狂欢之后呢?方正证券首席经济学家任泽平在近期的一篇文章中明确提出,房地产是周期之母,10次危机中有9次与地产相关。
房价猛涨固然与天量货币涌汹有关,但不可否认的是,受益者地方政府亦不能置身事外,另外还有银行。《华夏时报》记者查阅到的公开数据显示,完成中报的15家上市银行中,个人按揭贷款从上年的三成上升至目前的46.58%;个贷超过企业贷款,且个贷中九成是住房按揭贷款。
一年净利不如卖套房
因业绩持续下滑面临退市风险,上市公司突出奇招:卖房保壳。
9月21日,一则*ST宁通B卖北京两套学区房的消息,刷爆了网站和微信朋友圈。一家公司卖两套房原本没什么稀奇,但奇特之处在于,两套房的收益有望神奇地把披星戴帽的公司从退市的边缘拉回来,或使公司财务成功扭亏为盈。
*ST宁通B的公司全称为南京普天通信股份,是中国普天集团旗下的国家大型通信制造企业,主营业务为通信网络、物联网应用和自动化集成加工等高端技术产业。不过这家公司的业绩并不怎么好。今年上半年*ST宁通B净利润同比亏损扩大至2110.91万元。因连续两个会计年度出现亏损,该公司已经被实行退市风险警示。
为保壳,普天通信出了奇招。*ST宁通B公告显示,公司通过北交所转让北京市西城区槐柏树街两套学区房,该房产账面价值为129.74万元,评估2272.62万元,“若能按评估价成交,本次房产转让预计产生净利润1200万元。”
事实上,想出卖房保业绩这招的不止普天通信一家公司。
同一天,云赛智联披露,将上海金穗路一处房产卖给了华鑫控股,云赛智联将获得5.04亿元收入,最终实现转让收益约1.86亿元。而今年上半年,云赛智联归属母公司的净利润只有7073万元,还不到这次卖房收益的零头。
公司如此,普通投资者对房产的疯狂更甚。有人着急卖房,有人却为买不到房上火着急。
不久前,受上海部分房产中介和自媒体谣言影响,上海人离婚买房的报道才刚刚过去,杭州又上演了限时抢房潮。杭州实行限购前一天,外地购房者赶回杭州疯狂签约,成为今年杭州楼市一大奇观。杭州一家房产机构高管告诉《华夏时报》记者,一天的时间里成交5105套房产,在此前的杭州楼市几乎绝无仅有。
而一度被指库存量过高的无锡,不久前也出现了包场买房的景象。“以前还没听说过开发商在体育场认购房子的。”无锡一位购房者说。当天,无锡某楼盘推出两栋楼约400多套房源,吸引了3500人到场认购。购房人数较多,开发商为此包下了一个可容纳万人的体育中心。
活着的空头请举手
与以往房价一涨有就人出来喊泡沫不同,今年房地产一个耐人寻味的现象是:虽然房价屡创新高,但鲜见有人对楼市做出有分量的预警。曾经的“空头部队”和“空军司令”,几乎销声匿迹。
部分购房者对房地产的看法,某种程度上代表了看空者为何没有了市场,以及为何对调控不再敏感。
“每次有专家说房价要跌,但哪次不是狼来了。狼在哪?这七八年时间里,只看到房价涨,几乎没看到一线的房价跌过。现在不买,以后更买不起;现在买,就是赚;不买,就亏了。”上海闵行房产交易中心一位购房者对本报记者说。
更有南京购房者吐槽,原本计划卖掉一套南京郊区的房之后,再到市区换一套新房,但没想到中心城区出现一房难求的现象。几周后再想买以前区域的房子,因为房价上涨,卖房的钱早已买不起以前的房子了。
信心是黄金,但太多的黄金都投在房地产市场了。
中原地产资深分析师卢文曦指出,中国楼市除2008年出现过短暂的一定幅度的调整,近十几年以来几乎没有经历过大的波折,从房价曲线图来看,呈现出持续向上的态势;正是因为此,房价刚性上扬正被越来越多的人认同,使得更多购房者疯狂拥入楼市。
“当下地方政策只具有喊话作用,对于已经历过多年限购的购房者来说,除非信贷收紧,否则抑制作用非常有限。不收紧信贷的任何调控政策,都没有作用。”卢文曦说。
而全民炒房一个深层次的原因,在于货币政策。“所谓货币之水,房产是容器。”在亚太城市房地产业协会会长谢逸枫看来,没有超发的货币,房地产市场不会如此癫狂;所谓的资产荒,与资产泡沫有相当大的联系度。
央行近日公布的数据显示,8月份全国人民币贷款增加9487亿元,是7月4636亿元的两倍多,而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元,占当月份新增贷款的一半以上。
“资本想在一线和热点城市寻找安全岛,但实体经济如此差,不要说投资收益率了,能收回本金就不错了。资本对房地产的追逐,是市场对货币购买力的普遍焦虑。”谢逸枫说。
就货币、GDP与房价之间的关系,任泽平近日发表的文章对今年房价为何异常疯狂做出了深刻解析。
据任泽平研究,从2000年至2015年间,M2、GDP、城镇居民可支配收入这三项的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%。这组数据意味着,近15年平均每年的M2增长速度,分别超过了GDP、城镇居民收入名义增速2.8、5.2个百分点。
另一组相关的数据显示,M2和GDP较高的年份,往往是房价大涨、地王频出、房地产火爆的年份,如2009、2012、2015,以及2016年。
谁能给个完美的解释?
现在热点城市的房价在国际上是什么水平?以上海为样本,国际房产机构戴德梁行将上海与纽约、伦敦进行了比对。
“房价不可能涨到天上去,还是与收入的增长相挂钩。房价究竟有没有泡沫,可以从当期房价与GDP的比值看出来。”戴德梁行高级董事伍惠敏称。
据戴德梁行研究数据,2010年,上海房均价约253万元/套,纽约折合人民币约334万元/套,是上海的1.32倍,伦敦折合人民币约401万元/套,是上海的1.58倍;2015年,上海房均价约397万元/套,纽约折合人民币约320万元/套,上海已经超过纽约,伦敦折合人民币约493万元/套,差距大幅度缩小。
“套均总价不单是指豪宅,而是包括普通商品房在内的每套房产的均值。比较不难看出,上海套均总价的增长速度,要明显高于纽约及伦敦。虽然上海去年套均房价已经超过纽约,但2015年纽约人均GDP是上海的3倍,伦敦是上海的3.5倍。”伍惠敏表示,上海房价确已经处于相当的高位了。
“房价上扬、地价疯涨,地方土地收入猛增,地方政府的调控看上去严厉,但其实很‘温柔’,甚至是矛盾的,并没有严厉打击的意思。”一位不愿具名的分析师说。在房价大涨中,与“温柔”政府相伴的,是地方土地收入的大增。
中原地产统计,今年前8个月全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗,其中溢价率超过100%的地王高达46宗。另据财政部公布的数据,今年前8个月全国国有土地使用权累计出让收入超过2万亿元,同比增长14%。
现在的问题是,楼市还能疯狂多久?
“每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关,而每次经济衰退则多与房地产去泡沫相联。”任泽平在文章中指出,虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。
瑞银经济学家汪涛近日指出,房地产市场强劲的反弹如果持续到明年,可能会增加另一轮向下调整的风险。高盛高华则在最新的报告中预测,二线城市的房价将在2017年年末下跌,但一线城市房价因土地供应有限,可能会在短暂下跌之后再次反弹,并可能再创新高。
有什么药方可以给楼市去火?
卢文曦认为,现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,要解决这个问题只能从三方面下手:降低资金潮水水位、增加优质资产、缓解购房者的恐慌情绪。
“三方面都需要政策加码。信贷不能只投入到房地产,要有政策约束信贷进入实体。房地产去库存也不能只去一二线,银行对三四线城市应该增加利率优惠。政策应对恐慌情绪有所作为,通过增加土地供应给市场以平稳的预期。”卢文曦表示。